岳希明等：我国家庭住房财富不平等变化（1995-2018年）
内容提要：住房财富作为我国家庭财富构成的最重要部分，其不平等性的长期变化特征对于分析家庭财富不平等变化具有重要意义。根据中国家庭收入调查（CHIP）1995-2018年间5期数据，本文描述了我国城镇、农村与流动人口家庭住房财富不平等的长期变化特征。结果显示，我国家庭住房产权拥有率处于较高水平；我国居民家庭人均住房财富规模增长迅速，且城镇地区家庭比农村地区家庭人均住房规模的增速高；全国及农村样本中自有住房家庭或所有家庭的住房财富不平等均呈现先扩大后缩小趋势。城镇样本中自有住房家庭的不平等始终呈现扩大趋势；城乡内部住房财富分布均集中于顶层群体，且城镇住房财富不平等状况总体趋于恶化，农村住房财富不平等状况出现改善趋势；长期来看，住房市场价格变动是我国居民家庭住房财富不平等变化的主要贡献来源。
一、引 言
过去的四十余年里，我国家庭财富不平等程度日渐加深。这一现象与改革开放后我国家庭私有财产权特别是住房产权的恢复密不可分。大量相互联系的政策为产权私有化和家庭财富扩张奠定了必要基础，这些政策包括放开私营经济管制、国企产权改制、住房市场化改革等。就家庭财富而言，住房财富是其主要组成部分。近年来，随着房价不断上涨，城镇居民家庭住房财富不断积累。其普遍现象是，房价上涨幅度和由此导致的住房财富积累速度远高于其他家庭财富组成部分的上涨速度（Klaus和Panagiota，2016；Gregory等，2020；Tranoy等，2020），导致住房财富在居民家庭财富中所占比重日趋提高（Piketty等，2019；Wan等，2021）。相关数据显示，2019年我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房资产是其主要构成部分，占家庭总资产的八成。这种结果的背后是1998年深化住房市场化改革后我国居民家庭住房私有产权的迅速恢复与房地产市场交易的蓬勃发展。家庭财富配置结构的极化，使得住房财富分配的变化对我国居民家庭财富分配影响巨大。
对住房财富进行分析具有重要研究价值。这不仅是因为住房财富是家庭财富的主要组成部分，还因为住房财富的变化揭示了我国住房市场化改革的分配结果。自20世纪90年代中期开始，我国逐步实施住房市场化改革，其核心特征是对家庭住房产权的恢复和建立住房商品化交易制度。
在改革初期，住房产权的分配并不平等。部分人群以低于市场价格的形式更早拥有私有化城镇住房，这种类似财富转移的后果伴随着城镇住房价格快速上升，住房资产的迅速增值致使社会私人间财富差距快速扩大（李实等，2005；何晓斌和夏凡，2012；吴开泽，2017）。事实上，特别是在从计划经济转向市场经济的社会主义国家的住房产权私有化进程中，这种现象并不罕见（Yemtsov，2007）。一些研究者已经考察了我国住房市场化改革对居民家庭财富分配变化和更深层次的影响效应。
早期着眼我国财富不平等的研究表明，1995年我国居民总财产中，住房资产估值占67.31%（李实等，2000）。李实等（2005）进一步对比1995年与2002年CHIP数据发现，我国居民家庭财产分布差距，特别是城乡之间差距，呈现快速且明显扩大的趋势，这一趋势与城镇公有住房的私有化密切相关。针对我国农村的研究也表明，农村的财产分布基尼系数在住房资产方面已经超过城市，尤其是住房资产的不平等导致财富的不平等加剧（梁运文等，2010）。显然，诸多研究者认为，在我国经历着的财富不平等恶化现象中，住房起着主导作用，其是财富不平等的最大贡献者。甚至有的学者通过测度发现，住房资产对我国居民家庭财富差距的贡献度超过了70%（杨灿明和孙群力，2019）。随时间推移，这种贡献有不断增加的趋势（Wan等，2021）。造成这一现象的原因复杂多样。
首先，是与财富密切相关的收入问题。财富与收入的相互作用是不平等的一个重要驱动力。家庭收入构成越多样化、收入水平越高，其能用于投资住房资产的资金便越多，结合住房资产较高回报率的特征，便会导致住房财富差距扩大（原鹏飞和王磊，2013；Hanna，2019；Brzeziński等，2020）。其次，正如上文所述，社会经济制度改革中的私有化进程会显著加剧财富不平等影响。改革开放初期，有方向性的市场化改革显然让我国的部分地区和部分在初始阶段掌握资源或权力的人受益匪浅，这与住房市场化改革中将原有福利住房产权向特定人群的低价转移有直接关联（Michael，1999；John等，2006；韩文龙和陈航，2018）。再次，早就有研究证实，家庭资产配置结构对财富分布具有难以忽视的影响效应（Danziger等，2013；Henriques和Hsu，2014）。我国金融市场发展较晚，尚处于完善阶段。实际上，我国居民家庭（特别是农村家庭）的金融市场参与意愿与能力有待加强，加之政府发展房地产业的宏观政策(梅冬州等，2021)，使得住房资产投资成为居民家庭最主要的投资渠道（吴卫星和吕学梁，2013；李凤等，2016），住房资产的集中度日渐提高。随着住房资产价格迅速上涨，我国居民家庭财富不平等状况迅速扩大（甘犁等，2013；杨灿明和孙群力，2019）。另外，还有从住房投资门槛、户籍歧视等角度探究我国家庭住房财富不平等扩大原因的研究（王磊等，2016；何兴强和杨锐锋，2019；Davis等，2020）。
因此，对住房财富不平等进行研究具有重要的现实意义。毋庸置疑的是，房价上涨对自有住房家庭的住房财富效应为正且显著，但对中低收入阶层无住房产权的家庭而言，其财富效应显然为负。这种住房价格波动带来的财富效应具有深远影响，其在家庭消费、劳动力供给甚至社会认知等方面产生的重要影响已成为研究关注点（耿峰和秦雪征，2019；唐将伟等，2019；Chen等，2020；刘华等，2020；刘斌和张安全，2021；尹志超等，2021）。因此，本文认为，有必要密切关注住房财富不平等的变化及其影响，因为住房财富不平等已经在我国经济中成为一个显著且长期的特征，对居民家庭财富分配影响巨大。然而，梳理现有文献可以发现，针对住房财富分配问题的研究热度不足，这与近年来我国城乡地区住房财富规模扩张迅速和分配极化的现象极不相符。
本文的贡献主要体现在以下三个方面。首先，本研究从家庭人均净值角度出发，丰富了关于我国城乡地区长时间跨度内住房财富增长与分配变化情况的研究，并关注了流动人口样本的住房财富增长与分配状况。其次，以往研究多存在忽视住房债务而以住房市场价值作为住房财富代理变量的现象。本文通过对比住房市场价值与住房资产净值间基尼系数差异的变化，揭示了住房贷款与住房财富不平等的同向变动趋势。最后，本文从住房财富收入比与住房价格变动的角度考察了住房财富增长的源泉及其贡献，丰富了对住房财富增长因素贡献度的研究。
二、我国住房改革的制度与政策背景
根据土地相关法律法规，我国城镇与农村的土地所有权制度完全不同，因而在相当长的一段时期内，城镇和农村的住房改革方案也各自独立制定与发展。虽然后期城乡住房与土地政策之间联系日趋紧密，但是分开描述更利于把握改革过程中城乡各自的特点。
（一）城镇住房政策
改革开放以来的我国城镇住房制度改革可以大致分为三个时期。第一个时期：住房商品化改革尝试阶段。20世纪80年代到1998年，城镇地区呈现出商品化住房与单位福利住房并存的局面。据CHIP1995年数据显示，城镇自有住房家庭比例为41.68%，而居住在集体住房的比例有57.51%。虽然20世纪90年代城镇地区的竣工住宅房屋建筑面积与住宅房屋销售面积增长迅速，但是住宅房屋销售面积仍小于竣工住宅建筑面积，意味着大部分新建住房仍然是由工作单位建设并分配或转租给职工的（Sato等，2013）。这一时期住房商品化交易的主要形式是城镇单位职工家庭以低于市场价值的价格购买单位公有住房，即“房改房”，实质上是住房财富从公共部门向私人部门的转移，这种城镇住房产权私有化的典型特点导致住房财富不平等扩大。
第二个时期：1999-2007年是住房私有化快速发展的阶段。这一阶段城镇住房制度改革的重点是推进房地产业发展，其逐渐成为国民经济支柱型产业，城镇房地产市场蓬勃发展。1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，促进房地产业成为经济增长点，并决定在1998年下半年开始停止公有住房实物分配。城镇住房产权分配双轨制的结束标志着城镇住房产权私有化在全国范围内的展开，城镇居民家庭住房产权拥有率迅速提高。根据CHIP数据显示，1995-2007年，城镇拥有住房产权的居民家庭比例从41.68%迅速提高到88.75%，集体住房家庭比例则从57.51%骤降至1.53%。
由于住房市场的强劲需求和热钱的投机性涌入，房地产住宅投资规模迅速扩张。据统计，1999-2007年城镇住宅完成投资额从2638亿元迅速提高到超过18000亿元，商品住宅销售价格也翻了一番。这一时期在住房保障政策方面，主要形式为发展面向中低收入家庭的经济适用房与廉租房。虽然期间诸多相关政策文件均强调增加保障性住房的有效供给，但实际供给几近停滞。据统计，经济适用房销售面积长期停留在0.3亿平方米～0.4亿平方米。这种现象与地方政府的土地财政激励密切相关，即出于财政收入考量，地方政府存在提高土地出让价格与增加其规模而非划拨土地建设保障性住房的激励（范子英，2015；Debrunner和Hartmann，2020；赵扶扬等，2021）。
第三个时期：2008年之后，为应对房地产投资规模增幅过大、住房价格上涨速度过快等问题，中央政府陆续出台一系列政策文件，试图抑制投机投资性购房行为和城镇住房价格上涨速度，并频繁强调加强保障性住房建设规模（陈钊等，2008；贾康和刘军民，2008；张清勇，2014；钟荣桂和吕萍，2017；赵扶扬等，2021）。这些文件包括：2010年1月国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、2016年6月国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和2021年7月国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等，但相关政策对住宅销售价格的抑制作用并不显著。例如，2008-2020年，住宅房屋平均销售价格增长2.2倍，达到9980元/平方米。
（二）农村住房政策
对于农村地区改革开放以来的住房政策，根据政策关注的侧重点不同，本文将之大致划分为三个时期。
第一个时期：20世纪80年代到1998年。政策关注点建立农村宅基地管理体系和耕地保护。20世纪80年代初期农村地区推行家庭联产承包责任制后，农民收入增长，迅速带动了农村地区房屋建设，使得部分耕地被用于房屋建设。为此政府一再下发通知，禁止违法占用农田建房的行为。例如，1982年2月国务院颁布《村镇建房用地管理条例》，对农村房屋建设审批流程做出规定，形成村集体与乡镇两级审批体系；1986年6月颁布《中华人民共和国土地管理法》，以立法形式规定每个农村家庭原则上只有一处宅基地且规模在所在省市标准以内；1998年12月国务院发布《基本农田保护条例》，严禁违法占用基本农田。
第二个时期：1999—2007年。政策关注点是禁止城乡间土地违规流动问题。针对城市居民购买农村房屋土地使用权或者农村居民住房、占用农民集体土地进行房地产开发和农村集体土地使用权被出让用于非农建设等违规问题，中央连续出台一系列政策文件，增强对农村集体土地非农建设问题的管理。这些政策文件包括1999年5月《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月《关于深化改革严格土地管理的决定》。但是，该政策在实际执行过程中遭遇巨大困难，违规现象屡禁不止，还出现了诸如农村小产权房、农村土地抛荒废弃等现象。这意味着城乡住房与土地政策的分割已然影响到人口与土地的城乡间流动。
第三个时期：2008年至今。政策关注点是在保护基本农田的基础上，推进农村宅基地制度改革。一方面，中央政府持续关注农村土地非农建设问题，陆续下发系列文件针对相关问题进行整改和问责。这些文件包括2011年12月《关于严禁工商企业租赁农地后擅自改变用途进行非农业建设的紧急通知》、2018年3月《关于全面实行永久基本农田特殊保护的通知》等。另一方面，面对城镇建设用地不足与农村集体土地充裕的现实矛盾，政府基于统筹城乡发展和提高土地利用效率的考虑，开始尝试打破城乡土地流动的制度性障碍，推进农村宅基地制度改革和农村集体土地流转。例如，2015年8月《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。2020年4月《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，制定并出台农村集体经营性建设用地入市指导意见和深化农村宅基地制度改革试点。2022年2月《关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》中也提到，要稳慎推进农村宅基地制度改革试点，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市。另外，这一时期农村住房保障的主要形式是补贴低收入群体进行危房改造。
总的来讲，尽管近年来政府陆续出台了诸多政策文件以推进农村宅基地制度改革，但当前农村住房市场仍然发展缓慢，农村住房体系仍然停留在相对原始的自建、自用阶段。农村住房产权的转让形式仍主要是地方政府对农村土地征用、村集体宅基地重新划分与私下转让。
三、住房财富增长及其分配
（一）住房产权与住房财富的高低
我国家庭的住房产权拥有率相当高。超过半数的城镇家庭通过住房市场化改革获得了住房产权。1995年我国城镇家庭（不含流动人口家庭）中自有住房家庭比例为41.68%，到2002年这一比例为78.17%，截止到2018年，更是达到91.39%。农村家庭拥有住房产权的现象更为普遍，有统计的4期数据中，非自有住房家庭比例仅为0.75%～1.37%。在流动人口家庭方面，2002年仅有11.15%的家庭在其居住的城镇拥有住房，并且在2002—2007年由于大量农村剩余劳动力进城务工，这一比例实际上降低了，大部分流动人口居住在城镇租赁住房内或集体住房内，这些集体住房包括工作单位提供的集体宿舍、与其他流动人口共同租房等。在2007—2018年，流动人口家庭居住在集体住房的比重大大下降，租赁住房比重也呈下降趋势，而拥有居住所在地城镇住房产权的家庭比重则大大提升，从3.21%增加至58.17%。正是由于住房产权拥有率在城镇、农村和流动人口家庭的比重大大提高，所以住房财富的增长与分配情况出现较大变化。
以住房市场价值作为住房财富代理变量考察，我国的住房财富水平大大提高，这一现象十分正常。自住房市场化改革后，住房交易市场发展迅速，居民家庭住房产权比例不断提高，住房市场价格增长迅速，这无疑推动了居民家庭住房财富增长。在绝对数量上，在各调查年份中，城镇家庭人均住房财富远高于农村，拥有居住所在地城镇住房的流动人口家庭的人均住房财富都高于农村家庭。这反映了两个内在现象：一是拥有居住地城镇住房产权的流动人口家庭是有选择能力的高收入群体；二是这部分流动人口家庭拥有的住房价值相对较高。这种流动人口家庭的特点也可以从城镇与流动人口自有住房家庭人均住房市场价值的相对值大小看出。在自有住房家庭中，城镇家庭的人均住房财富并未与流动人口家庭拉开差距，这反映了拥有住房产权的流动人口家庭住房价值与城镇户籍居民家庭住房价值无较大差别。无论是城镇家庭或流动人口家庭，其与农村家庭人均住房财富的比值都在随时间扩大，反映出城镇住房资产价值的增值速度高于农村住房资产的该速度，这与城镇住房价格上涨速度远高于农村住房价格上涨速度有直接关系。从全部家庭来看，结合住房产权分布情况可以发现，随着流动人口家庭在居住所在地城镇拥有住房产权的比例提高，城镇家庭与流动人口家庭人均住房财富的比值降低，流动人口家庭与农村家庭人均住房财富的比值在扩大，反映了流动人口家庭在居住地城镇拥有住房产权的比例迅速提高。
考虑到住房市场价值和住房资产净值之间的差异，本文也以住房资产净值作为住房财富代理变量，计算家庭人均住房财富变化。正如上文分析，住房资产净值与住房市场价值的差异，随着住房贷款占住房市场价值比重的上升而扩大。整体来讲，使用住房市场价值衡量住房财富价值会导致一定低估，但差异并不明显。
（二）住房财富的增长
为考察住房财富实际增长情况，本文使用居民消费价格指数（CPI）对相关数据进行价格调整后，计算了年度间住房财富增长情况。对于所有组别来讲，1995-2018年，住房财富都增加迅速。城镇家庭的住房财富扩张速度高于农村家庭，这部分反映了城镇住房价格上涨速度高于农村。1995-2013年，人均住房财富年均增长速度呈现升高趋势。农村自有住房家庭的人均住房财富年均增长率在7.77%～19.30%。与农村家庭类似，城镇自有住房家庭的人均住房财富增长率在8.94%～21.72%。其中1995-2002年增长率较高的原因是，在城镇住房市场化改革中，大量原有福利住房产权从国有转为城镇职工家庭私有，导致城镇家庭人均住房财富迅速增长。流动人口自有住房家庭在2002-2013年的年均增幅也达到10.70%。这种增长部分反映了这一期间城镇住房价格的快速上升，也部分反映了城镇居民和流动人口群体住房产权拥有比例升高。全部家庭的人均住房财富年均增长与自有住房家庭存在类似的趋势。
在2013-2018年，住房财富增长状况转变巨大。无论是城镇和农村的自有住房家庭还是全部家庭，人均住房财富年均增长速度迅速下降，农村约为2.41%，城镇约为4.79%。流动人口样本保持相对较高的年均增速，但与之前相比，其降幅巨大。增速骤降的现象部分反映了这一期间住房价格增长放缓，反映了各地政府出台和加大购房限制政策的结果。从前文分析可知，使用住房市场价值衡量住房财富存在一定的低估，因此本文也使用住房资产净值对1995-2018年人均住房财富的增长进行了估计。整体而言，使用住房资产净值估计得到的人均住房财富增长趋势与住房市场价值得到的住房财富变化高度相似，仅前者的年均增长额与年均增长率略低于后者。
（三）住房财富的分配
1.住房财富不平等及其分解
本文也以基尼系数衡量了全国、城镇地区与农村地区的住房财富不平等程度。其结果显示，首先是人均住房财富的不平等程度高于家庭平均住房财富的不平等程度，且这种差距在农村更为显著，反映了农村家庭的人口规模较大。纳入非自有住房家庭后，全国所有家庭的住房财富不平等程度上升，在0.02～0.08。自有住房家庭的基尼系数与所有家庭的基尼系数之间相对较小的差异反映了我国家庭较高的住房产权拥有率。在住房市场化改革初期的1995年与2002年，原有福利住房产权向城镇职工家庭私有化的“房改房”政策，导致城镇住房产权拥有率急剧升高，这是1995年与2002年城镇自有住房家庭的基尼系数与所有家庭的基尼系数之间差异巨大的主要原因，1995年差值约为0.30，2002年约为0.13。其次是剔除流动人口样本后，1995-2013年，全国和农村地区住房财富不平等程度持续上升。以自有住房家庭为例，全国自有住房家庭的基尼系数从0.52增加到0.64左右，农村家庭住房财富不平等程度也从0.46上升到0.56左右。城镇家庭住房财富不平等程度则经历了先降后升的过程，这反映了在住房市场化改革前后，城镇家庭住房产权拥有率经历急剧上升的变化。2013-2018年，全国和农村家庭住房财富基尼系数呈现降低趋势，说明住房财富不平等状况得到改善，但城镇家庭住房财富的基尼系数并未降低，甚至略有增加。纳入流动人口样本后，全国或城镇自有住房家庭和所有家庭的住房财富基尼系数与剔除流动人口样本的基尼系数差别较小，反映出流动人口家庭持有的住房价值与城镇家庭住房价值相近。2002-2018年，包含流动人口样本的城镇自有住房家庭与所有家庭住房财富基尼系数之间的差距在缩小，这反映了流动人口家庭住房产权拥有率迅速升高。
本文利用标准的不平等分解方法，考察了剔除流动人口样本后全国家庭人均住房财富不平等的时间变化趋势。其结果显示，1995年城镇家庭住房产权拥有率仅为41.68%，此时城乡之间人均住房基尼系数对全国家庭人均住房财富基尼系数的贡献度只有20.57%；而住房市场化改革后的2002-2018年，城乡之间的人均住房财富基尼系数对全国住房财富不平等的贡献度最大，在45%～55%（见表1）。考虑到人口比重差异对不平等的影响，本文使用以人口计算加权权重的泰尔L指数，对全国家庭人均住房财富进行分解。泰尔L指数分解后，城乡之间差距占全国家庭人均住房财富泰尔L指数的比例在30%～50%。在平均对数偏差结果中，城乡之间差距占全国值的比例在30%～40%。这些结果反映了城乡之间巨大的住房财富差距成为我国家庭住房财富不平等的主要来源，这与城乡之间巨大的住房市场价格差距有直接关联。
表1 全国家庭人均住房财富不平等的分解
注：住房财富以住房市场价值衡量，所有结果已加权。样本剔除流动人口子样本。
2.家庭人均住房财富分组财产份额
表2显示了全国家庭人均住房财富十等分位组的份额占比情况。从其中可以看出，1995-2018年，住房财富最低10%的家庭占全国住房财富的比重最高仅为0.26%；相反，住房财富最高10%的家庭占全国住房财富的比重始终在45%～55%。
表2 按家庭人均住房财富十等分组的全国住房财富份额
注：住房财富以住房市场价值衡量，所有结果已加权。样本剔除流动人口子样本，绝对量未剔除价格水平变动带来的影响。
具体来讲，1995-2002年，处于住房市场化改革初期，此时城镇住房产权拥有率出现了一个急剧上升的过程，即“房改房”令大量城镇职工家庭获得城镇住房产权，显著降低了城镇住房财富不平等程度。1995年住房财富最低50%的城镇家庭的住房财富为0，最高10%的城镇家庭的住房财富占全部城镇住房财富的57.79%。2002年，住房财富最低20%城镇家庭拥有的住房财富为0，最高10%的城镇家庭的住房财富占全部城镇家庭住房财富的比例降至36.17%。2002-2013年，住房财富集中程度出现上升趋势。全国范围内住房财富最高10%家庭占全国家庭住房财富的比重从46.61%上升到2013年的54.43%，这一比例甚至比住房市场化改革之前的比例更高。相反的是，这一期间最低10%的家庭的住房财富占比仅从0增长至0.14%。这反映了住房财富高度集中的事实。2013-2018年，住房财富分配呈现出向中产阶级转移的趋势，最高10%的家庭的占比降低了0.36%。在绝对量方面，各个分位组的家庭人均住房财富水平均迅速提高，部分反映了住房价格的快速上涨。1995-2018年，最高10%的家庭的人均住房财富水平增加了42.87倍，在2018年更是超过103万元，是同年最低10%的家庭的人均住房财富水平的278.91倍。
再看城镇与农村人均住房财富十等分组的结果。城镇家庭人均住房财富份额的变化趋势与全国家庭人均住房财富份额变化趋势相近。正如上文所言，住房财富最高10%的城镇家庭占全部城镇家庭人均住房财富的份额经历了先下降后上升再下降的过程。农村家庭人均住房财富份额的变化相对简单。1995-2018年，住房财富最高10%的农村家庭的住房财富占全部农村家庭的比例经历了先升后降的过程，从35.49%上升到2013年的47.29%后，下降到2018年的37.46%。2013-2018年，中等分位组的农村家庭住房财富占农村总体住房财富的比重呈现上升趋势。不过，无论如何，最高分位组的住房财富水平都是导致住房财富不平等的主要原因。
四、对住房财富差距变化的解释
（一）住房财富收入比角度
正如引言中所述，财富与收入的相互作用是不平等的一个重要驱动力。人均收入水平更高的家庭其人均住房财富水平是否也更高？如果存在这种对应关系，则其内在机制如何导致这种同向变动趋势？为此，本文先考察了按照家庭人均可支配收入划分十等分组的家庭人均住房财富情况，如表3所示。
表3 按照家庭人均可支配收入五等分组中全国住房财富分布
注：所有结果已加权。样本剔除流动人口子样本，住房财富以住房市场价值衡量。
首先，从表3中可以看到，1995-2018年，各个收入分位组的家庭人均住房财富均快速增加，反映出家庭住房财富的扩张；家庭人均可支配收入水平较高的家庭确实拥有更多的家庭人均住房财富。具体来讲，1995年家庭人均可支配收入最高的10%的家庭的人均住房财富约是最低10%家庭的5倍，到2002年之后，家庭人均可支配收入最高10%的家庭的人均住房财富一直维持在8倍以上，反映了高收入家庭与低收入家庭住房财富的巨大差距。
其次，按照家庭人均可支配收入十等分组的全国家庭人均住房财富方面，1995-2018年，各收入分组均快速增加，显著特征是最低50%分组的增长速度高于最高50%分组，反映了全国家庭住房产权拥有率迅速上升。特别是2013-2018年，最高20%分组的年均增长速度明显低于第2到第8分组的速度。虽然不能简单确认家庭可支配收入水平与家庭住房财富水平具有因果关系，但表3展现了一个事实，即家庭可支配收入水平更高的家庭拥有更高的家庭住房财富水平。
为此，本文对家庭住房财富收入比进行了分析。我们发现，各个收入分组的住房财富收入比的增长趋势基本相同。1995-2018年，住房财富收入比呈现出明显扩大趋势。以家庭人均可支配收入最高10%的家庭为例，1995年其住房财富收入比为1.22，到2018年已达到6.80，反映了住房财富的增长速度远超过家庭可支配收入的增长速度。分组来看，家庭人均可支配收入最低10%的家庭的住房财富收入比反而最高，其中2002年全国家庭人均可支配收入最低10%的家庭的住房财富收入比高达103.14。这可能是由家庭可支配收入水平的大幅度波动引起的，导致最低10%的家庭的可支配收入为负值，最终致使最低分组的平均水平较低。这一可能性符合可支配收入各组成部分的指标定义。家庭经营性净收入、财产性净收入与转移性净收入都存在由于波动而小于0的情况。例如，根据CHIP2002年数据显示，全国家庭人均可支配收入最低10%的家庭的人均工资性收入的均值为161.36元，而人均转移性净收入均值则为-155.11元。由此可见，这是导致该年度家庭人均可支配收入均值过小的主要原因。
这一情况也反映在了城镇与农村的住房财富收入比结果中。城镇家庭人均可支配收入最低10%分组的住房财富收入比最高，而2002年农村最低10%分组的住房财富收入比甚至是负值。这直接反映了家庭可支配收入为负值的结果。这与2002年农村家庭人均转移性净收入为-166.61元，而家庭人均工资性收入仅为59.98元的情况相符。另外，值得注意的是，2013-2018年城镇的住房财富收入比继续上升，而农村可支配收入最高50%家庭的住房财富收入比出现降低趋势，部分反映了农村住房财富增长速度滞后于可支配收入增长的情况。
（二）住房资产价格变动角度
住房财富增长主要有两个来源：一是住房价格的上涨，反映住房的建筑质量、区位、配套设施、居住环境等诸多方面。二是住房面积的实际增长。为考察住房价格变动对住房财富的影响，需要在住房财富增量中分离出住房价格变动带来的增量。可能的做法是追踪房价变化情况，构建面板数据，以剔除房价变动的影响。然而，CHIP并非连续追踪数据，无法直接构建面板数据。本文参考已有研究方法（Knight等，2021），基于房价增速主要取决于初始房价水平的基本特征，分别计算所有年份的住房价格并排序后等分位数分组为100组，将相邻两年中房价排序相同的组直接匹配，得到每一分组对应年份的房价增速，形成连续的住房价格指数。考虑到相对价格膨胀的影响，本文将住房价格指数除以居民消费价格指数后，再用来识别住房价格对住房财富变化的贡献。其结果如表4所示。
表4 家庭人均住房财富增加值分解
注：所有结果已加权。样本剔除流动人口子样本，住房财富以住房市场价值衡量。样本统计的是各期自有住房家庭的住房价值变化情况。
1995-2002年，对全国来说，有63.55%的住房财富增长中是住房价格上涨带来的，36.45%是由住房面积或其他因素导致的。对于城镇样本而言，54.53%的住房财富增长是住房价格上涨的结果，45.47%是住房面积增长的结果。同一时期农村样本中住房价格上涨对住房财富增长的贡献则为41.21%。这反映了住房市场化改革后城镇居民家庭住房拥有率的提高和住房面积的增长以及改革开放后农村地区农民收入迅速增加后对住房建设的热情。如CHIP数据所示，1995-2002年，城镇自有住房家庭人均住房面积从19平方米迅速增长到26平方米，增幅超过36.8%。农村自有住房家庭的人均住房面积增幅也超过25%。
时间跨度拉长到1995-2018年，可以看到此时住房价格上涨是家庭人均住房财富增加的主要贡献来源，住房面积的变化对住房财富增长的贡献相对较小。对全国样本而言，住房价格上涨贡献了91.25%的住房财富增长，而对城镇和农村样本来说，这一比例也较为接近。可以说，长期内住房价格上涨是家庭人均住房财富增长的主要贡献来源，也是住房财富不平等变化的主要原因。
五、高净值样本缺失的处理方案
（一）尾端样本对住房财富不平等的敏感性
为检验最高样本与最低样本对住房财富不平等的敏感性，本文对尾端样本剔除后全国所有家庭人均住房财富水平与基尼系数的变化进行了分析。结果发现，高净值样本在人均住房财富水平与不平等变化方面具有重要作用。随着剔除最高财富比例样本的扩大，全国家庭人均住房财富的基尼系数降幅显著。1995-2018年，全样本基尼系数与剔除最高10%基尼系数差距在0.10-0.16。剔除最低1%住房财富样本与剔除最低5%住房财富样本对全国家庭人均住房财富的基尼系数影响相对较小，剔除最低10%样本后，全国家庭人均住房财富的基尼系数略有降低，与全样本基尼系数的差距仅在0.03左右。相比之下，最高1%～10%住房财富样本对全国基尼系数的影响更为显著。因此，高净值样本缺失与不足会导致对住房财富不平等的低估。
（二）高净值样本缺失问题
前文已经证实，高净值样本对住房财富不平等影响显著。在微观数据调查结果显示中，高净值样本的受访率与应答率相对较低，且更易出现瞒报与低估问题，因此使用微观调查数据必须要处理高净值样本缺失与财富低估的问题。一些学者认为，高净值人群使得财富分布具有明显的拖尾与左偏现象，可以用帕累托分布来进行拟合（Anthony等，2011；Knight等，2021）。具体的做法是假定存在高净值样本遗漏，可能是高净值样本群体应答率不足，那么给最高住房财富百分比组别的样本施加权重，可以缓解高净值样本遗漏带来的估计偏差。例如，假设高净值样本中最高的5%是高住房财富群体，再次扩展这5%的群体样本量，那么真实的高住房财富群体为（5＋5）/（5＋100）＝9.52%的样本。通过设定不同比例的高住房财富组别与扩展倍数，就可以模拟高净值样本遗漏的估计偏差。增加高净值人群样本量的结果是，住房财富的分布具有更明显的拖尾与左偏现象，住房财富不平等的程度增强。本文也使用住房资产净值衡量住房财富来模拟。与利用住房市场价值衡量住房财富的模拟结果类似，在2002年3倍扩展住房财富最高1%的基础上，进一步扩展会降低住房财富的基尼系数水平。在2013年2倍扩展住房财富最高1%的基础上，进一步扩展也会降低住房财富的基尼系数水平。
通过对模拟结果的分析，本文展现了在不同高净值样本设定和不同比例扩展样本的组合下全国人均住房财富的不平等变化情况。虽然模拟结果无法得到真实的不平等情况，但是能够告诉我们，高净值人群的住房财富统计缺失与低估，会对住房财富不平等的估计造成某种程度的影响。因此，模拟结果具有一定意义。
六、研究结论与政策建议
本文利用CHIP数据考察了我国家庭住房财富分布与不平等的长期变化趋势。由于数据所限，利用住房资产净值估算的住房财富不平等中缺少2007年数据。对此，本文也利用已获取住房资产净值的其他年份数据进行了对比分析，发现使用住房市场价值而非住房资产净值估算住房财富不平等时存在一定的低估，但就全国样本而言，这种差异相对较小。因此，使用住房市场价值估算的住房财富不平等结果也具有较高的代表性。
本文分析结果表明，我国家庭住房财富的分布具有一些显著性特征。其一是住房市场化改革后城镇居民家庭（包括流动人口家庭）的住房产权拥有率迅速提高，农村居民家庭的住房产权拥有率始终处于极高水平。这种较高的住房产权拥有率对住房财富的分配影响显著。其二是城乡居民家庭（包括流动人口家庭）人均住房财富规模迅速扩大，城镇地区家庭人均住房财富规模远大于农村地区，且这一差距呈现扩大趋势，反映出城镇住房市场价格增速远高于农村地区住房市场价格增速的情况。其三是2013年之后，城镇或农村地区家庭人均住房财富增速均出现放缓趋势，但此增速在城镇地区始终高于农村地区。其四是在全国和农村方面，不论是自有住房家庭或所有家庭，均出现住房财富不平等先升后降的过程，但城镇自有住房家庭（也包括流动人口家庭）住房财富不平等始终处于扩大趋势，而所有城镇家庭不平等变化趋势也经历了先升后降。人均住房财富的不平等程度高于家庭平均住房财富的不平等程度，且这种差距在农村地区更为显著，反映了农村家庭较大的人口规模。其五是城乡内部住房财富分布均集中于顶层群体，且城镇内部住房财富不平等总体趋于恶化，而其在农村内部出现缓解趋势。其六是从住房财富收入比角度来看，家庭人均可支配收入较高的家庭拥有更多的住房财富。全国或城镇地区住房财富收入比始终处于升高趋势，农村地区家庭住房财富收入比在2013年以后呈现降低趋势。其七是从长期来看住房市场价格变动是我国居民家庭住房财富不平等变化的主要贡献来源。
在社会财富的创造与积累过程中，防止两极分化，通过合理的分配制度将“蛋糕”切好、分好，是实现共同富裕目标的首要条件。面对我国住房财富差距日益扩大的现实状况，本文基于住房财富不平等的现状、形成机制与贡献来源，给出以下政策建议。
第一，扎实推进房产税、遗产税与资本利得税等税种的制定、试点与全面实行工作，发挥税收杠杆调节作用，抑制住房财富不平等和建立健全以税收为核心的再分配长效调节机制。房地产税收政策的缺失导致住房资产的持有与交易成本较低。其后果是，一方面房地产市场投资投机性需求居高不下，另一方面住房价格上涨，增加住房产权购买成本，导致住房财富不平等程度加深。因此，开征房产税、遗产税与资本利得税等税种，能够增加住房持有与交易成本，缩小代际住房财富差距，减少住房投机性需求，抑制住房财富不平等现象。例如，可以实行阶梯税率，对于有多套房的家庭，提高其多套房税负，发挥税收调节作用；推动遗产税制定与征收，缩小居民家庭强烈遗赠动机带来的代际住房财富不平等差距。
第二，破除制度障碍，推动人口城镇化增速换挡。近年来，流动人口群体住房持有率和住房财富水平的上升显著缩小了城镇地区住房财富不平等差距。但户籍歧视引发的城镇公共服务与福利差距影响到流动人口的定居意愿与住房购买能力，不利于解决住房财富分配不平等问题。政府应当加深制度性改革，出台配套措施，构建完善的社会保障体系，提高流动人口在住房、教育、医疗与社会保障等公共服务方面的待遇，这有助于缩小城镇地区住房财富分配差距。
第三，加大社会保障、转移支付等措施调节力度并提高其精准程度。收入是影响居民家庭购买住房的重要原因之一。增加低收入群体收入水平，合理调节中高收入群体收入水平，形成合理收入分配结构，缩小收入分配差距，是解决住房财富不平等的重要措施，也是扎实推进全体人民共同富裕的必经之路。
文章来源于《南开经济研究》2022年第12期，本文为原文节选。作者：岳希明，中国人民大学财政金融学院教授、中国人民大学财税研究所高级研究员；英成金，中国人民大学财政金融学院博士研究生。
原文链接：https://kns.cnki.net/kcms2/article/abstract?v=3uoqIhG8C44YLTlOAiTRKu87-SJxoEJu6LL9TJzd50miRKSxb8Pgl0VUTsXzVvSxuVkgMpXKQMIwcepgT6smIjlKjICB1JEj&uniplatform=NZKPT
